,

هل الفقاعة العقارية الجديدة في الإمارات حقيقة أم مجرد فزّاعة؟


201311280906960

الفقاعة العقارية الجديدة في الإمارات.. هل هي حقيقة أم مجرد فزاعة؟ سؤال تناولته صحيفة الخليج في مقال لمعرفة حقيقة ما أثير مؤخراً عن وجود فقاعة عقارية جديدة يمكن أن تؤثر على البلاد كما حدث آواخر عام 2007.

بداية يتعين علينا إدراك حقيقة أن مدن الإمارات أصبحت عالمية لناحية الأعمال والتنوع، أي أن العقار فيها لم يعد صاحب عائد ال 8 و10%، بل ال 5% وما دونها، وإن الاحتكار الاستثماري في هذا القطاع لم يعد موجوداً، وأن اللاعبين فيه باتوا متعددي التفكير والخطط من مواطنين وأجانب، ومقيمين وزوار، ومستثمرين أفراد وشركات .

علينا أن نعترف أن أسعار العقار في الإمارات وتحديداً في مدنها الكبرى وفي مناطق جاذبة ارتفعت بشكل سريع وكبير، وأن هناك مغالاة في تسريع وتيرة الارتفاع.

الأسئلة التي تطرح الآن هل ارتفاع أسعار العقارات في الإمارات ناجم عن مضاربات أم عن تحسن الاقتصاد، أم عن زيادة سكانية أوجدت طلباً غير عادي أم هو استغلال فرص وتعويض خسائر سابقة من قبل المطورين؟
وهل الطلب على العقار وهمي أم حقيقي؟ وماذا عن الفجوة بين المعروض والمطلوب، هل هي مصطنعة وتميل لمصلحة أحد الجانبين أم إنها متوازنة في هذه المرحلة؟

وكيف يجري الحديث بين فترة وأخرى في وسائل الإعلام الأجنبية وبعض التقارير البحثية عن إمكانية ظهور فقاعة عقارية، في وقت يتعين أن يبذل المرء فيه جهوداً مضنية لإيجاد وحدة سكنية سواء للاستئجار أو الشراء .

وإذا عدنا إلى السؤال الأول، فالإجابة هي في خليط الاحتمالات الثلاثة، فمن المؤكد أن الزيادة السكانية كانت وما زالت سريعة تفوق المعدلات الطبيعية، في حين أن تحسن الاقتصاد يلمسه الجميع، أما المضاربة فهي أيضاً موجودة، رغم الإجراءات التي تتخذها السلطات للحد منها بما في ذلك التسجيل وشروط نقل الملكيات .

الظاهر أن الطلب على العقار ليس وهمياً، فهو حقيقي تؤكده سرعة نمو الإيجارات التي باتت تخضع لشروط المالك عنها لرغبات المستأجر، ما يطرح السؤال التالي، كيف يمكن للإيجارات أن ترتفع إذا كان المعروض كبيراً، فالأمر ليس مزاجياً أو بيد الملاك، فيفترض بقوى العرض والطلب وآليات الأسواق أن تتحكم بالأسعار، وهي آليات حرة في ظل تعدد الخيارات أو حتى المدن داخل الإمارات .

أما إذا دققنا بمدى حقيقة الاستثمار من خلال حركة الأموال لوجدنا أن البنوك باتت الآن تلعب دوراً متواضعاً، فحصتها في التمويل بحدود ال30% من إجمالي الصفقات، ما يعني طبقاً للمصرف المركزي أن التعافي الحالي مدفوع بالدرجة الأولى بالمشتري المباشر “من ماله وليس من مال غيره”، أي أنه قادر على استيعاب أي تصحيح قد يحدث .
الثابت أن قوى العرض والطلب هي التي تتحكم بالأسعار، أما المتغير فهو قواعد اللعبة التي أصبحت متعددة وهي القادرة على الاجابة عن التساؤل الكبير هل “الفقاعة” حقيقة أم فزاعة؟